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Les dispositions propres aux différentes opérations


Les dispositions propres aux constructions

Les dispositions propres aux aménagements

  • Les lotissements
  • Les caravanes et terrains aménagés
  • Les parcs résidentiels de tourisme

La conformité des travaux

L'achèvement des travaux

Les dispo propres aux constructions


Le code de l’urbanisme, institue une obligation de recours à un architecte, pour les constructions.

            Cette règle est posée par l’article L431-1 du CDU. Ce principe du recours à un architecte, pour établir le projet architectural venant au soutien de la demande de permis de construire, connait 3 exceptions :

  • Les personnes physiques, qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes des constructions. Cette exception, ne concerne que des constructions de faible importance, à savoir : les constructions à usage d’habitation d’une surface de plancher n’excédant pas 150m^2, construction à usage agricole d’une surface de plancher et d’emprise au sol n’excédant pas 800m^2.
  • Concernant les travaux intérieurs et les vitrines commerciales.
  • Les constructions préfabriquées.

Le régime des constructions saisonnière : L432-1 et suivant du code. Ces dispositions prévoient un régime dérogatoire pour ces constructions, en effet, le permis délivré est temporaire et à une durée de 5ans maximum. Ce permis temporaire, doit préciser la ou les périodes au cours de l’année durant lesquels la construction doit être démontée.

L’absence de démontage, de ladite construction entraine la caducité du permis.

Le CDU institue une prescription administrative particulière, propre aux constructions.

En effet, il existe et il existait une prescription en matière pénale (3ans à 6ans). Il y a une prescription en matière civile, de 10ans et aucune prescription en matière administrative, les constructions n’étaient pas régularisées du point de vue administratif.

L’autorité administrative, saisie d’une demande d’autorisation de travaux sur une construction ancienne non autorisée, ne pouvait que refuser le permis en s’appuyant sur le caractère illégal de la construction. Cela conduisait à faire peser sur l’acheteur du bien, une contrainte, une sujétion alors même qu’il n’y était pour rien dans le caractère irrégulier de la construction. Le législateur est donc intervenu.

Le législateur la fait avec beaucoup de précaution, car si une telle prescription administrative est mal conçue elle peut servir de moyen de contournement des règles d’urbanismes.

La Loi, prévoit qu’une construction achevée depuis plus de 10ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux, ne peut pas être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme.

Cette prescription administrative décennale connait des limites très importantes :

  1.      Elle n’est pas applicable aux constructions réalisées sans permis de construire.
  2.      Pour que la prescription joue, le permis de construire a dû être délivré, mais la construction n’est pas celle indiquée.
  3.      La prescription n’est pas applicable, aux constructions irrégulières dangereuses.
  4.      Aussi, elle n’est pas applicable aux constructions réalisées dans un site classé ou un parc naturel.
  5.     Elle n’est pas applicable aux constructions réalisées sur le domaine public (paillote de plage).
  6.     Les zones danger du plan de prévention des risques (PPR – PPRi - PPRe) en zone rouge.


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Les dispositions propres aux aménagements


Ce régime, est prévu à l’article L442-1 et suivants du CDU. Constitue un lotissements la division en propriété ou en jouissance, d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës, ayant pour objet de créer, un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.

            Ce principe, ou cette règle selon laquelle la division d’une unité foncière constitue un lotissement, connait des exceptions, en effet, la loi habilite le pouvoir règlementaire à définir les divisions d’unités foncières en vue de construire qui en fonction de leur objet particulier, ne constitueront pas un lotissement.

Exemple : ne constitue pas un lotissement, les divisions en propriété ou en jouissance, effectué par un propriétaire, au profit de personnes ayant obtenu un permis d’aménager ou de construire, portant sur la création d’un groupe de bâtiment ou d’un immeuble, autre qu’une maison individuelle.

L’organisation, de l’aménagement, requiert soit le permis d’aménager (transversal) soit la déclaration préalable (horizontale) selon qu’elles conduisent ou non à la création de deux lots, accompagnées des voies nécessaires

Ces aménagement sont prévus à l’article L443-1 du CDU.

Les terrains de camping, pouvant accueillir plus de 20 Péronnes ou 6 caravanes sont soumis à un permis d’aménager.


Ce permis peut imposer des prescriptions particulières relatives aux travaux particuliers : « permettant d'assurer l'information, l'alerte et l'évacuation des occupants peuvent à tout moment être prescrites par l'autorité compétente pour délivrer le permis d'aménager les terrains de camping » lorsque la zone est soumise à des risques.

Ces zones, sont définies par le préfet à travers la procédure des PPR, les prescriptions contenues dans le permis d’aménager, doivent être compatibles avec le PPR. Le permis d’aménager fixe un délai à la réalisation des mesures de protection, si ce n’est pas exécuté, le maire peut ordonner après mise en demeure, la fermeture du terrain et l’évacuation des occupants, jusqu’à réalisation des prescriptions, le préfet dispose d’un pouvoir de substitution en cas de manquement du maire

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La conformité des travaux


L’article 461-1 ouvre un droit de visite et de communication au profit du préfet et des autorités compétentes pour délivrer les autorisations d’urbanisme, notamment le maire (agents assermentés placés sous leur autorité).

 

            Il est intéressant de relever que le code de l’urbanisme, articule l’exercice de ce droit de visite, avec l’exercice des poursuites pénales. En effet, ce droit s’exerce durant les travaux et 6ans après l’achèvement des travaux (prescription pénale de 6ans maintenant).

En l’espèce, le refus par le particulier de l’accès au fonctionnaire assermenté, la seule façon de passer outre le refus c’est de saisir le JJ (juge garant des libertés) avec une ordonnance autorisant la visite. Cette visite ne peut s’effectuer s’il s’agit d’un domicile, qu’entre 6h et 21h.


Pendant longtemps, le maire a disposé du pouvoir d’interrompre les travaux, il a perdu un peu de ce pouvoir, l’interdiction des travaux, ne peut être prononcé en priorité par l’autorité judiciaire.

-          L’autorité judiciaire :

Cela peut être, soit, un magistrat instructeur, soit par un tribunal correctionnel, le tout sur réquisition du procureur de la république.

            L’autorité judiciaire, qui prononce l’interruption des travaux, le fera après avoir entendu le bénéficiaire des travaux et la décision judiciaire est exécutoire immédiatement, nonobstant toute voie de recours.

-          Par le maire :

Lorsque l’on se trouve, en présence de travaux, sans autorisation d’urbanisme préalable. Cette demande est prononcée par un arrêté interruptif de travaux, il s’agit d’éviter que les travaux en cours, ne débouchent sur la réalisation d’une construction ou d’un aménagement irrégulier et donc susceptible d’entrainer diverses sanctions pénales.

La question de l’interruption des travaux par l’autotrié administrative, peut susciter deux séries de contentieux :

Celui du refus du constat

Dans le cas où le maire ne veut pas effectuer le constat, il faudra aller devant le JA.

L’arrêté interruptif des travaux

Référé pour contester l’arrêté du maire suite au constat par agent assermenté.

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L'achevement des travaux de construction et d'aménagement


Jusqu’à l’ordonnance de 2005, ramenant le nombre d’autorisation de 14 à 4, le contrôle de l’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement, s’effectuait différemment.

            En effet, la conformité des travaux de construction avec le permis de construire, était constaté par un certificat de conformité établit par l’autorité qui avait délivré le permis de construire.

La conformité, des travaux d’aménagement était régie par des dispositions spécifiques selon l’aménagement en cause et enfin le contrôle de la conformité des travaux ou aménagement autorisés au moyen de la DP, n’était pas organisé.

Cette ordonnance a ici aussi eu un effet simplificateur en instaurant, une procédure de contrôle unique qui concerne les construction et aménagements et qu’ils soient soumis a permis ou a déclaration préalable.

Le législateur, a mis en place un système déclaratif prévu à l’article L462-1 du CDU. Dès lors que les travaux de constructions ou d’aménagement sont achevés, le propriétaire, doit faire une déclaration par laquelle il atteste l’achèvement des travaux et la conformité à l’autorisation d’urbanisme initiale. Elle s’adresse à la mairie du lieu d’implantation de l’immeuble.

Cette déclaration d’achèvement et de conformité des travaux, ouvre au profit de l’administration un délai au cours duquel elle pourra contester la conformité des travaux à l’autorisation d’urbanisme.

Le récolement des travaux, consiste en un contrôle sur place de la conformité des travaux. Ce récolement est en principe facultatif et ne peut intervenir alors que dans les 3 mois de la déclaration d’achèvement des travaux. Il faut donc une date certaine. A titre exceptionnel, le récolement des travaux, peut être obligatoire.

            En cas de récolement obligatoire, le délai pour l’administration est alors de 5 mois, il y a une liste de travaux effectué sur certains immeubles dans lequel c’est obligatoire, par exemple, pour les immeubles inscrits au patrimoine historique, pour ceux situés dans un secteur sauvegardé au titre de l’urbanisme ou au titre du CDE, aussi pour les immeubles de grands docteurs, ou encore les établissements recevant du public (règle de sécurité).

Cette déclaration d’achèvement et de conformité des travaux détermine une période de 3 à 5 mois, durant laquelle l’administration exercera son contrôle. Passé ce délai, de 3 ou 5 mois, l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux.

            Ce contrôle, débouchera nécessairement soit :

-          Sur un constat de conformité.

-          Sur un constat de non-conformité.

En cas de constat de conformité, le maire dispose d’un délai de 15 jours au terme du délai de récolement pour adresser au bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme, une attestation certifiant la conformité des travaux d’aménagement.

            L’intérêt pour le constructeur ou l’aménageur d’obtenir ce certificat de conformité, c’est que ça lui permet de donner non seulement une date à l’achèvement des travaux mais aussi une date certaine à la conformité des travaux, ce qui présente un grand intérêt pour le calcul des prescriptions.

En cas de non-conformité des travaux, le maire peut mettre en demeure, le maître de l’ouvrage soit de déposer une demande d’autorisation rectificative, soit de mettre les travaux en conformité. Cette mise en demeure, doit intervenir durant la période de récolement. Cette mise en demeure rappelle les sanctions encourues en cas de travaux irréguliers. 

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