l'aménegament par operations foncieres
Les droits de préemption
Le propriétaire d'un bien situé dans une zone définie par une collectivité (commune ou établissement public de coopération intercommunale) en vue de la réalisation d'opérations d'aménagement urbain doit, en priorité, proposer la vente du bien à cette collectivité. C'est ce que l'on appelle le droit de préemption.
Le propriétaire du bien n'est donc pas libre de vendre son bien à l'acquéreur de son choix.
L300-1
Ils permettent à une personne publique d’acquérir par priorité un bien qui lui est nécessaire pour mettre en œuvre une politique d’aménagement au sens de l’article 300-1 code urba.
Ils ont un objet étroitement défini, et ne peuvent être exercés qu’en vue d’une opération d’aménagement au sens L300-1 code urba, ex : politique locale d’habitat, maintien ou dev d’activité éco, réalisation d’équipement co…
Ne peuvent être réalisés que si l’opé d’aménagement existe avant l’exercice du droit de préemption.
Il ne suffira pas devant le juge administratif, saisi de la légalité de l’acte, de soutenir que la commune envisage tel ou tel projet d’équipement (au sens L300-1). Il faudra prouver que ce projet d’aménagement a une consistance réelle et existe avant la décision de préemption. Ce qui n’est pas toujours le cas : CE 1994 commune de levignac c/ cortez, permettant ainsi de faire tomber cette décision.
L300-1 Code Urbanisme
Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels.
L'aménagement, au sens du présent livre, désigne l'ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d'une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l'alinéa précédent et, d'autre part, à assurer l'harmonisation de ces actions ou de ces opérations.
Toute action ou opération d'aménagement faisant l'objet d'une étude d'impact doit faire l'objet d'une étude de faisabilité sur le potentiel de développement en énergies renouvelables de la zone, en particulier sur l'opportunité de la création ou du raccordement à un réseau de chaleur ou de froid ayant recours aux énergies renouvelables et de récupération.
Droit de prEemption urbain
L’existence de ce droit se fait par la délimitation d’un périmètre d’exercice de celui-ci.
Seules les communes disposant d’un PLU peuvent exercer un droit de préemption urbain. Il peut concerner un ou plusieurs secteurs de la commune.
La délimitation du périmètre est faite par délib CM ou EPCI. Le paralélisme des formes implique donc que la modification soit aussi réalisée par délib.
Il ne s’agit pas d’une décision individuelle : elle n’a donc pas besoin d’être motivée, mais fait bien l’objet des règles de publicité adéquat pour être opposable.
droit de prEemption des zones d’amEnagement diffErEes
Les ZAD sont créées par le préfet sur proposition ou avis d’une commune ou EPCI en charge du PLU, et créé l’existence d’un droit de préemption dans la zone urbaine considérée.
Le droit de préemption des ZAD entre en concurrence avec le droit de préemption urbain qui aurait été établi par la commune.
Dans l’hypothèse de la concurrence, c’est le régime de la ZAD qui s’applique et prévaut donc sur le droit de préemption urbain.
Il est ouvert pour 6 ans renouvelables.
droit de prEemption des communes sur les fonds :
- - Artisanaux
- - Fond de commerces
- - Beaux commerciaux
Loi 2005 modif 2014 inscrit L214-1 code urba. Objectif du texte : fourni aux communes un instrument leur permettant de sauvegarder une activité économique de proximité, notamment dans les centres-villes.
La commune, par délib CM défini un périmètre de sauvegarde du commerce & de l’artisanat.
La commune qui va préempter un tel fond commercial ou artisanal doit dans un délai de 2 ans le rétrocéder à une entreprise commerciale ou artisanale. Au départ le délai était d’1 an, ce qui prouve la difficulté de trouver des artisans ou commerçants susceptibles de s’installer en centre-ville.
L214-1 Code urbanisme
Le conseil municipal peut, par délibération motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, à l'intérieur duquel sont soumises au droit de préemption institué par le présent chapitre les aliénations à titre onéreux de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux.
A l'intérieur de ce périmètre, sont également soumises au droit de préemption visé à l'alinéa précédent les aliénations à titre onéreux de terrains portant ou destinés à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés.
droit de prEemption dans les espaces naturels sensibles
Ce droit de préemption peut être institué par le département.
Pour instituer un tel droit de préemption le département doit au préalable obtenir l’accord des communes, si celles-ci possèdent un PLU.
En absence d’un tel document, le département devra obtenir l’autorisation du préfet.
la mise en Oeuvre des droits
de prEemption
Une fois que le droit de préemption a été établi par l’autorité compétente et en vu de son objet propre (ex préempter Znat afin de les protéger), la commune excerce son droit dans un périmètre.
Le périmètre d’excercice du droit de préemption est en toute logique checké par l’agent immobilier si on passe par ses services, et pour tout le monde par le notaire.