Le controle par voie administrative
Le certificat d'urbanisme
Les autorisations d'urbanisme
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Les diverses autorisations
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L'octroi des diverses autorisations d'urbanisme
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La conformité des travaux
Le certificat d'urbanisme
definition
1919 loi cornudet donne naissance au droit urba moderne, mais pas que : la pratique joue un rôle essentielle dans son édification.
Le CU est un document d'information sur les règles d'urbanisme applicables à un terrain. Ce n'est pas une autorisation d'urbanisme.
Le certificat d’urbanisme est un acte fourni par l’Administration qui permet d’obtenir toutes les informations concernant les règles applicables en matière d’urbanisme si l'on souhaite établir un projet. il ne s’agit donc pas d’une alternative à la déclaration de travaux ou au permis de construire.
Par exemple, si l'on souhaite acheter un terrain à bâtir ou construire une maison ou faire une donation Il est recommandé de demander à la mairie un certificat d'urbanisme (CU) avant d'effectuer une de ces opérations.
Le Certificat d’urbanisme est né de la pratique : les parcelles étaient soumises aux diverses contraintes administratives. Lors de la vente d’un bien immo, le notaire a l’obligation d’informer l’acheteur de l’état des sujétions du bien vendu (ex les servitudes de passage etc). Les notaires prirent l’habitude de demander à l’administration de lui indiquer les contraintes d’urbanismes (les servitudes publiques) pesant sur la vente. L’administration y répondait par une note de renseignement.
Une circulaire est intervenu en 1968 pour harmoniser la pratique de l’administration, celle-ci utilise le terme de Certificat d’urbanisme pour qualifier ces notes de renseignement.
Le Certificat d’urbanisme apparaît légalement en 1971.
Il trouve son fondement dans l’article L410 du code de l’urbanisme. Il prévoit deux types de certificats :
- Le certificat A dit ordinaire
- Le certificat B dit opérationnel : le projet doit être bien décrit dans la demande.
Le contenu du certificat
Le certificat A (informatif)
Le certif A doit indiquer les dispositions d’urbanisme & les limitations admin au droit de propriété ainsi que le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables.
Le destinataire du certif A devra l’interpréter pour déterminer dans quelle mesure le terrain objet du certif est constructible ou pas.
Le certificat B (operationnel)
Le certif B est délivré lorsque la demande est fondée sur un projet déterminé. C’est la raison pour laquelle le certif B indique :
- Les dispo d’urba &Les limitations admin au droit de propriété
- Si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de l’opé envisagée ainsi que les équipements publics existants ou prévus.
Si le certif indique le terrain ne peut pas être utilisé pour l’opé envisagé, il doit être motivé : R410-14 Code Urba
Procedure de delivrance
Elle a été décentralisée par les lois de 1983 qui procède à la décentralisation de tout le droit de l'urbanisme.
Cette demande est facultative. Mais une telle demande présente l’intérêt en cas de mutation à titre onéreux : la vente, car l’obligation d’information pèse sur le notaire & le vendeur.
La demande peut être présentée par toute personne intéressée, pas seulement le proprio ou le notaire, adressée à la mairie du lieu d’implantation de l’immeuble sans tenir compte de l’autorité compétente de délivrance (qui peut être le maire ou le préfet selon les cas).
La demande est instruite selon les règles applicables au permis de construire :
- Dans les communes disposant d’un PLU elle est réalisée par les services communaux
- Sinon par les services prefectoraux. Elle a aussi lieu en préfecture s’il s’agit d’un projet de l’Etat, la Région, ou du Département
L’autorité comp pour délivrer le certif est celle comp pour délivrer le permis de construire :
- Le maire (principe)
- Le préfet (exception).
Certif A : délivré dans un délais de 1 mois
Certif B : délivré dans un délais de 2 mois
L’absence de réponse vaut certificat tacite équivalent à un CUA dans les deux cas.