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Le controle par voie administrative


Le certificat d'urbanisme

Les autorisations d'urbanisme

  • Les diverses autorisations
  • L'octroi des diverses autorisations d'urbanisme
  • La conformité des travaux

Le certificat d'urbanisme


definir

le contenu

procédure de délivrance

portée du certificat

definition

1919 loi cornudet donne naissance au droit urba moderne, mais pas que : la pratique joue un rôle essentielle dans son édification.

Le CU est un document d'information sur les règles d'urbanisme applicables à un terrain. Ce n'est pas une autorisation d'urbanisme.

Le certificat d’urbanisme est un acte fourni par l’Administration qui  permet d’obtenir toutes les informations concernant les règles applicables en matière d’urbanisme si l'on souhaite établir un projet.  il ne s’agit donc pas d’une alternative à la déclaration de travaux ou au permis de construire.

 Par exemple, si l'on souhaite acheter un terrain à bâtir ou construire une maison ou faire  une donation Il est recommandé de demander à la mairie un certificat d'urbanisme (CU) avant d'effectuer une de ces opérations.

Le Certificat d’urbanisme est né de la pratique : les parcelles étaient soumises aux diverses contraintes administratives.  Lors de la vente d’un bien immo, le notaire a l’obligation d’informer l’acheteur de l’état des sujétions du bien vendu (ex les servitudes de passage etc). Les notaires prirent l’habitude de demander à l’administration de lui indiquer les contraintes d’urbanismes (les servitudes publiques) pesant sur la vente. L’administration y répondait par une note de renseignement.


Une circulaire est intervenu en 1968 pour harmoniser la pratique de l’administration, celle-ci utilise le terme de Certificat d’urbanisme pour qualifier ces notes de renseignement.

Le Certificat d’urbanisme apparaît légalement en 1971.

Il trouve son fondement dans l’article L410 du code de l’urbanisme. Il prévoit deux types de certificats :

-          Le certificat A dit ordinaire

-          Le certificat B dit opérationnel : le projet doit être bien décrit dans la demande.

Le contenu du certificat
Procedure de delivrance

Elle a été décentralisée par les lois de 1983 qui procède à la décentralisation de tout le droit de l'urbanisme.

 

Cette demande est facultative. Mais une telle demande présente l’intérêt en cas de mutation à titre onéreux : la vente, car l’obligation d’information pèse sur le notaire & le vendeur.

 

La demande peut être présentée par toute personne intéressée, pas seulement le proprio ou le notaire, adressée à la mairie du lieu d’implantation de l’immeuble sans tenir compte de l’autorité compétente de délivrance (qui peut être le maire ou le préfet selon les cas).

 

La demande est instruite selon les règles applicables au permis de construire :

-          Dans les communes disposant d’un PLU elle est réalisée par les services communaux

-          Sinon par les services prefectoraux. Elle a aussi lieu en préfecture s’il s’agit d’un projet de l’Etat, la Région, ou du Département

 

L’autorité comp pour délivrer le certif est celle comp pour délivrer le permis de construire :

-          Le maire (principe)

-          Le préfet (exception).

 

Certif A : délivré dans un délais de 1 mois

Certif B : délivré dans un délais de 2 mois

 


L’absence de réponse vaut certificat tacite équivalent à un CUA dans les deux cas. 

 


La portee du certificat

Celui-ci a un effet juridique remarquable :

Il garantie contre les changements de règlementation.

 

En droit administratif, le principe est aucun droit acquis au maintien d’une réglementation. L’effet du certificat est donc dérogatoire.

 

Elle concerne les disposition d’urba, les limitations admin au droit de propriété, les taxes & participation d’urbanisme (fiscalité de l’urbanisme).

 

Demeure exclut de cette garantie les dispositions intéressant la préservation de la sécurité publique & la préservation de la salubrité publique.

 

Cette garantie ne protège que contre la réglementation et non les faits qui peuvent évoluer : un réseau d’assainissement est-il suffisant ou non est un problème de fait et non de droit.

 

Elle n’est aussi pas perpétuelle : elle a un délai de 18 mois à compter de la notification du certificat. Cette durée de validité peut être prolongée par période d’une année à la demande du bénéficiaire présenté deux mois avant l’expiration du délai de validité du certificat.  Cette prorogation n’est pas de droit, elle n’intervient que si la réglementation de l’urbanisme n’a pas évolué.  

 

La garantie apportée par un certif d’urba régulier peut être revendiquée par n’importe quel demandeur de permis de construire et non par le seul bénéficiaire du certificat, ex le notaire qui le demande pour rassurer l’acheteur.

Il n’apporte aucune garantie à son bénéficiaire. CE 1994 SCI Le parc de vaugien.

 

Ce certif illégal ne créé pas de droit au profit de son bénéficiaire, en conséquence, il peut être retiré à tout moment comme au moment de la demande de permis construire : son refus s’analyse comme un retrait du certif irrégulier.

 

On engage alors La responsabilité pour faute de l’administration :  tout acte administratif illégal est fautif les renseignements transmis sont erronés.  Cette responsabilité pourra être limité en cas de faute de la victime ou du tiers (le tiers a pu faire une demande tendancieuse), et ainsi pour obtenir pleine réparation attaquer ledit tiers devant le juge civil.