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les autorisations d'urbanisme


Les diverses autorisations

L'octroi des diverses autorisations

La fin des travaux

Les autorisations


Construire


Amenager


Detruire


Les autorisations d'urbanisme peuvent se faire a titre durable ou précaire


Les constructions nouvelles

Les constructions anciennes

Toute construction nouvelle même celles ne comportant pas de fondation doivent être précédés de la délivrance d’un permis de construire. L421-1 Code Urba.

 

Ce principe connaît des exceptions :

Constructions nouvelles dispensées de toute formalité et donc de permis de construire à la condition de ne pas être implanté dans un secteur sauvegardé ou un site classé.

L’exception s’applique en raison de leur nature ou importance R421-1 à -8.

Certaines constructions nouvelles échappent au permis de construire mais soumises à déclaration préalable sous réserve de ne pas être implantées dans un secteur sauvegardé ou un site classé : R421-9 à 12.

le principe est inverse de celui retenu pour les constructions nouvelles, les travaux sur une construction ancienne, sont en principe dispensés de formalité sauf exception.

 

Article L421-1 du CDU renvoi à un décret en CE pour déterminer les travaux, exécutés sur des constructions anciennes ainsi que les changements de destination de construction, qui doivent être précédés par la délivrance d’un permis de construire.

Le permis de construire est exigé sauf pour les travaux d’entretien ou de réparation ordinaire.

Il concerne donc les travaux ayant pour effet de :

  • o   Créer d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol, >20m^2. Lorsqu’une zone est soumise à PLU la qualifiant de zone urbaine, la surface de plancher passe à >40m²
  • o   Modifier les structures porteuses d’un bâtiment ou la façade du bâtiment lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination de ce bâtiment.
  • o   Sont nécessaires à  une restauration immobilière,

Dans les secteurs secteurs sauvegardés dotés d’un plan de sauvegarde approuvé, sont soumis à un permis de construire les travaux exécutés à l’intérieur d’un immeuble lorsqu’ils ont pour effet, de modifier la structure du bâtiment ou la répartition des volumes existants.

 

Enfin, pour les bâtiments inscrits au titre des monuments historiques, tous les travaux portant sur un tel immeuble sont soumis à un permis de construire à l’exception des travaux d’entretien ou de réparation ordinaire.

Par exemple, dans le cas de la construction d’un lotissement, des aménagements s’imposent pour permettre l’implantation de l’habitat, d’où une demande d’autorisation déposée à cet effet. Notamment, dans le cas où le bâti s’envisage dans une zone protégée ou qu’il demande la création de voies ou de zones à usage commun. Le permis d’aménager s’adresse également aux projets d’implantation d’un camping, d’un parc de loisirs ou de stationnements, etc.  Le permis d’aménager est un préalable à un éventuel permis de construire.



Il s'agit de viabiliser le terrain (effectuer tous les raccordements nécessaires), mais cela peut aussi être des simples opérations "de terraformation" comme l'aplanissement, creuser une mare etc. 

Le permis d’aménager, est une innovation de l’ordonnance de 2005, simplifiant les autorisations d’urbanismes, en effet le permis d’aménager, remplace :

 

  • ●       Les autorisations de lotir
  • ●       Les autorisations de travaux divers.
  • ●       Les autorisations d’aménagements des parc résidentiels de loisirs et des terrains de camping.

Il s’agit de l’article L421-2, - seule la loi peut apporter des limitations à l’exercice d’un droit constitutionnel protégé (usus, abusus, fructus) – cette disposition, renvoi alors au décret en conseil d’état, le soin de fixer son champ d’application, en fixant la liste des travaux et aménagement soumis à cette exigence de permis d’aménager.

Le permis d’aménager est le principe ou l’exception (raisonnement juriste)? Le principe est donc l’exception, le principe est celui de la liberté d’aménager sous réserve de ne pas se trouver dans le champ d’application du permis d’aménager.

Cette liste est fixée par les dispositions règlementaires du code de l’urbanisme et notamment l’article, R421-19. Cet article, fixe une liste de 14 travaux, installations et aménagements, soumis à un permis d’aménager. Il s’agit par exemple, de la création de certains lotissements, la création ou l’agrandissement d’un parc résidentiel de loisir ou encore la création d’un golf supérieur à 27Ha, …

Ce permis, est prévu par l’article L421-3 du CDU. Son champ d’application, est déterminé non seulement par décret en CE mais aussi, par délibération du CM.

L421-3 code urbanisme

Les démolitions de constructions existantes doivent être précédées de la délivrance d'un permis de démolir lorsque la construction relève d'une protection particulière définie par décret en Conseil d'Etat où est située dans une commune ou partie de commune où le conseil municipal a décidé d'instaurer le permis de démolir.

ex : avant 2014 seulement une partie de Toulon était sujette à permis de démolir, désormais, tout le territoire est soumis à permis de démolir. 

Le principe est celui de la liberté de démolir sous réserve de ne pas tomber dans le champ d’application du permis de démolir, tel que défini par le pouvoir règlementaire national et/ou local.

L’article R421-28 détermine, 5 hypothèses dans lesquelles, le permis de démolir doit être obtenu avant la réalisation des travaux,

R421-28

il s’agit pour faire simple, des démolitions d’un immeuble qui bénéficie d’une protection particulière. En outre, le CM peut en vertu de l’article R421-27 établir le permis de démolir, sur toute ou partie de son territoire.

            Une précision importante ici, cette possibilité est ouverte à toutes les communes, elle n’est pas conditionnée par l’existence d’un PLU ou d’une carte communale – l’organe délibérant exerce le pouvoir règlementaire.


 Sont malgré tout dispensé du permis de démolir :

●       Les démolitions couvertes par le secret de la défense nationale,

●       Les démolition sur un bâtiment menaçant ruine ou un bâtiment insalubre,

●       Les démolitions en application d’une décision de justice devenue définitive,

●       Les démolitions réalisées en raison d’une servitude de reculement,

●       Les démolitions de ligne électriques et de canalisations.



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Duree de validite du permis de construire


Le permis de construire a une durée de validité de 3 ans.

Il est périmé si les travaux ne sont pas commencés dans les 3 ans ou si, passé ce délai, sont interrompu plus d'1 an.

Demande de prolongation

Le délai de validité peut être prolongé 2 fois pour une période d'1 an si les règles d'urbanisme et les servitudes administratives n'ont pas changé.

Vous devez en faire la demande 2 mois au moins avant la fin du délai de validité initial de votre autorisation d'urbanisme (ou avant la fin du délai de validité de votre 1re demande de prolongation).

Cette demande doit être adressée sur papier libre, en 2 exemplaires, par lettre RAR: RAR : Recommandé avec avis de réception ou déposée en mairie.

À réception de votre demande, la mairie a 2 mois pour vous répondre.

La prolongation est accordée si vous ne recevez pas de réponse dans ce délai.

Seules les autorisations d'urbanisme en cours de validité peuvent être prolongées.

Exemple :

Une autorisation valable du 5 juin 2024 au 5 juin 2027 peut être prolongée 1 an si vous en faites la demande avant le 5 avril 2027.

Elle pourra être prolongée une 2e fois si vous en faites la demande 2 mois avant la fin de la 1re prolongation accordée.


Le permis de construire, aménager, démolir est un acte créateur de droit. 


Pour rappel, le retrait de l'acte (illégal) créateur de droit est soumis à condition : 

2001 Ternon : 3 hypothèses de retrait, et met fin aux trois arrêts précédents :

-          Peut retirer l’acte illégal dans les 4 mois à compter de sa signature

-          Doit retirer l’acte illégal lorsque la loi ou le règlement le prévoit

-          Peut retirer l’acte illégal lorsque le bénéficiaire de l’acte en fait la demande sans condition de délais et à condition de respecter le droit des tiers

Ternon devenu L242-1, -2 -3 -4 du CRPA

La déclaration préalable

Exemption de formalite

le permis précaire

C’est l’article L421-14 du CDU, renvoyant à un décret en CE le soin d’en fixer le champ d’application. Il y a 3 dispositions règlementaires du CDU qui, listes des hypothèses dans lesquelles la DP est exigée :

L421-14 Code Urba

Un décret en Conseil d'Etat arrête la liste des constructions, aménagements, installations et travaux qui, en raison de leurs dimensions, de leur nature ou de leur localisation, ne justifient pas l'exigence d'un permis et font l'objet d'une déclaration préalable.


Les dispositions reglementaires

Article R421-17 : dresse la liste des travaux et changements de destination opérés sur une construction ancienne, dispensées de permis de construire mais soumis à DP.

5 cas sont visés ici : la création d’une surface de plancher > 5m² et <20m²

R421-9 : concerne les constructions nouvelles, dispensées d’un permis de construire mais soumises à DP.

9 cas sont visés : les piscines dont le bassin à une superficie, < 9m² non couverte ou dont la couverture au-dessus du sol est < à 1m80. 

R421-23 : liste des aménagements et travaux dispensés du Permis de construire mais soumis à DP.

Un parc de stationnement susceptible de contenir de 10 à 49 véhicules

Tout changement d'aspect exterieur d'un bati, mais aussi d'affectation de la surface (par ex un garage devient un local habitable), demande une déclaration préalable. 

L’établissement de la liste s’est effectué par l’article R421-2, 

R421-2

Sont dispensées de toute formalité au titre du présent code, en raison de leur nature ou de leur très faible importance, sauf lorsqu'ils sont implantés dans un secteur sauvegardé ou dans un site classé [...]


On trouve ensuite la liste de 13 cas de construction nouvelles dispensées de toutes formalités en raison de leur nature ou de leur faible importance : les piscines dont le bassin à une superficie < 10m^2, ou encore les fosses nécessaires à l’activité agricole dont le bassin à une superficie < à 10m^2.

Ensuite, l’article R421-3 dispensant de toutes formalités, certains travaux en raison de leur nature. Les murs de soutènement, ainsi que tous les ouvrages d’infrastructures terrestres, maritimes, fluvial, portuaire ou aéroportuaire.

Les articles R421-4 à R421-8 : qui complètent cette liste de travaux dispensés de toute formalités d’urbanismes : les canalisations, lignes ou câbles lorsqu’ils sont tous-terrains.

🡺 effectuer la vérification.

 

L’article 433-1 prévoit, la délivrance de précaires qui ne pouvaient, jusqu’à l’ordonnance de 2005, être accordés que pour des constructions susceptibles de disparaitre) réalisées sur des emplacements réserves.

            L’ordonnance de 2005, a étendu le champ d’application du permis précaire, puisqu’ils ne sont plus réservés aux seuls espaces réservés définis par un PLU.

 En effet, l’article R431-1 dispose que :

 « une construction n’entrant pas dans le champ d’application de l’article R431-5 (travaux dispensés de toutes formalités), et ne satisfaisant pas aux exigences de l’article R431-6 (le permis d’aménager ou de construire ne peut être accordé que pour des constructions légales) ne peut être dispensés qu’à titre précaire ».

Une construction ou un aménagement, pourra faire l’objet d’un permis précaire alors même, qu’elle ne peut pas faire l’objet de la délivrance d’un permis de construire ou d’aménagement en raison de son inégalité.

L’autorité compétente, doit donc motiver le permis précaire qu’elle délivre en indiquant d’une part :

▪         Les règles d’urbanismes auquel le projet ne satisfait pas.

▪         Les motifs, qui en fonction des circonstances ou de la nature du projet, justifient qu’à titre exceptionnel, il soit dérogé à ces règles.

En principe, l’autorité accordant un tel permis précaire, doit déterminer dans son arrêté, un délai à l’expiration duquel, le pétitionnaire doit enlever la construction ou l’aménagement autorisé.

Ex : barre de chantier, en fonction de l’importance.



L'octroi des diverses autorisations


Les regles communes

L’autorité compétente pour délivrer ces autorisations d’urbanismes :

 

-          Soit le maire, au nom de la commune, pour celle dotés d’un PLU ou d’une carte communale sous réserve que le CM l’a décidé.

-          Soit le préfet ou le maire agissant, pour le compte de l’état dans les autres communes R422-1 et R422-2 du CDU.

Il faut ici préciser, que le préfet reste compétent y compris dans les communes disposant d’un PLU, dès lors que les constructions d’urbanismes, concernent certaines constructions, par exemple : les constructions réalisées au profit des états, des dpt et des régions.

 

            En cas d’annulation juridictionnelle d’un PLU, ou en cas d’abrogation d’un PLU ou de la carte communale, et lorsque cette décision, n’a pas pour effet, de remettre en vigueur le document antérieur, le maire, qui conserve sa compétence pour délivrer les autorisations d’urbanisme, doit recueillir l’avis conforme du préfet sur les demandes et autorisations d’urbanismes postérieures à l’annulation juridictionnelle ou à l’abrogation.

 

Pour qui agit le maire ? il faut identifier au nom de qui il agit juridiquement cela afin de savoir contre qui on doit faire le recours et quel intérêt sont en jeux (sujet de droit : soit la commune, soit l’état en tant qu’organe de l’état = attention irrecevabilité). 

Le pétitionnaire (demandeur), peut être le propriétaire du terrain, son mandataire ou encore, une personne attestant être autorisée à exécuter les travaux.

 

L’administration, n’a pas à vérifier la qualité réelle du pétitionnaire. Elle se contente d’une déclaration sur l’honneur, la demande de permis se fait, par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par dépôt à la mairie le délai d’obtention d’un permis tacite, ou de non-opposition à DP commence à courir à partir du dépôt en mairie d’un dossier complet.

 

L’administration, affecte un numéro d’enregistrement au dossier et un récépissé affectant un numéro au dossier et la date à laquelle une autorisation tacite interviendra. Ce récépissé, précise également que l’administration, peut dans le délai d’un mois à compter du dépôt du dossier, notifier au demandeur que le dossier est incomplet ou encore notifier au demandeur, un délai déférant que celui précédemment indiqué, notamment dans les hypothèses de concours de police et d’indépendance des législations.

 

Le délai de droit commun et d’un mois pour les DP, deux mois pour les demandes d’un PC portant sur une maison individuelle et les permis de démolir et enfin de trois mois pour les autres demandes de permis de construire et d’aménager.

Ce délai peut être majoré pour certaines opérations fixées par le code.

L’autorité compétente, se prononce par arrêté sur la demande d’autorisation d’urbanisme, selon que le permis ou l’autorisation est tacitement déclaré à l’issu du délai d’instruction.

            Enfin, l’arrêté rejetant la demande d’autorisation d’urbanisme doit être motivé. La décision de non-autorisation préalable ne peut faire l’objet d’aucun retrait.

Le permis de construire, d’aménager ou de démolir, explicite ou tacite, ne peut être retiré que s’il est illégal (fondé sur l’illégalité), et dans le délai de 3 mois suivants la date de cette décision. C’est au bénéficie de son bénéficiaire. Ce sont des règles restrictives en matière de retrait de l’autorisation d’urbanisme.

C’est un acte créateur de droit son retrait est limitatif, avec des conditions strictes. Pour les particuliers c’est plus limitatif : dans les 2 mois de sa publicité. 

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La concurrence des differents regimes de police

Les règles issues du code de l’urbanisme, ne sont pas les seules à contenir des prescriptions en matière d’utilisation et d’occupation des sols.

D’autres police administrative spéciales contiennent de tel prescription.

  • ▪        Code de la construction
  • ▪        Code de l’environnement
  • ▪        Code minier
  • ▪        Code du patrimoine
  • ▪        Code de la défense nationale

Il y a donc de nombreuses hypothèses de concurrence entre les règles d’urbanisme et d’autres polices administratives spéciales.

Comment le droit administratif général règle les questions de concurrence entre polices administratives ? la règle du droit administratif général : en l’absence de texte, les deux polices spéciales restent parallèles. Elles doivent être exercées par les autorités compétentes, suivants les procédures qui leurs sont propres, dans le but qui est fixé par la Loi.

            Il n’a pas paru opportun au législateur, de laisser appliquer en matière d’urbanisme, les règles de concurrence posée par le droit administratif général. C’est la raison pour laquelle, les articles L425-1 à L425-17 organisent la concurrence des règles d’urbanisme avec d’autres règles d’utilisation et occupation des sols.